Paraguay: 12.000 Landtitel in drei Jahren, und die Zahl, die INDERT selbst nennt

Paraguay hat ein Landproblem, das älter ist als die meisten Menschen im Land. Seit gut 120 Jahren kauft der Staat Flächen auf, um sie an Kleinbauern weiterzugeben, und über weite Strecken ist er beim Kaufen stehen geblieben. Die Landbehörde INDERT hat jetzt Zahlen vorgelegt, die beides zeigen: einen echten Fortschritt der letzten drei Jahre und das Ausmaß dessen, was noch aussteht. Für jeden, der in Paraguay Land kaufen will, ist die zweite Zahl die wichtigere.

Was INDERT vorlegt

Nach Angaben der Behörde wurden zwischen August 2023 und August 2026 mehr als 12.000 Eigentumstitel übergeben. Das ist nach eigener Darstellung etwa das Dreizehnfache des historischen Jahresdurchschnitts und damit der stärkste Abschnitt seit Beginn der Agrarreform.

Die Titel verteilen sich über mehrere Departements. Den größten Block bildet Villa Constitución im Departement Caaguazú mit über 2.000 Titeln. Weitere Übergaben liefen in Barbero Cué (San Pedro), Marina Cué (Canindeyú), Santa Teresa und Manduara (Caazapá). In San Fernando (Misiones) und Nueva Mestre im Chaco sind rund 1.400 Titel in Bearbeitung. Über eine öffentlich-private Vereinbarung mit dem Unternehmen Atenil sollen weitere 30.000 Hektar erschlossen werden.

Bemerkenswert ist eine Verschiebung, die wenig mit Bürokratie zu tun hat: Der Anteil der Frauen unter den Begünstigten ist von drei auf sechs von zehn Titeln gestiegen. Dahinter steht ein handfester Anreiz, denn der Zinssatz liegt für Männer bei vier Prozent und für Frauen bei null. Die FAO hat Paraguay dafür 2025 ausgezeichnet.

Die Regierung will die Zahl auf 50.000 Titel treiben. Dafür liegt eine Gesetzesreform an, die die bisher fällige Anzahlung von drei Prozent streichen und die Laufzeiten auf 20 bis 30 Jahre strecken soll.

Die Zahl, die INDERT selbst nennt

So weit die Erfolgsmeldung. Im selben Zusammenhang steht ein Satz der Behörde, der die Verhältnisse zurechtrückt: In 120 Jahren wurden erst fünf Prozent der Titulierung erledigt.

INDERT-Direktor Francisco Ruiz Díaz beziffert, was noch aussteht, auf rund vier Millionen Hektar, die an ihre eigentlichen Eigentümer übertragen werden müssten. Weil das über Jahrzehnte unterblieb, ist der paraguayische Staat zum größten Landbesitzer des Landes geworden, ohne das je so geplant zu haben. Der Staat kaufte, schrieb das Land auf INDERT und übertrug es nicht weiter.

Rechnet man die 12.000 Titel gegen diesen Rückstand, ergibt sich ein nüchternes Bild. Der Fortschritt ist real und deutlich schneller als früher. Er bewegt sich aber gegen einen Berg, der in mehr als einem Jahrhundert aufgeschichtet wurde. Beides gleichzeitig stimmt.

Warum das für Auswanderer zählt

Hier ist eine Unterscheidung wichtig, die in Auswanderer-Foren oft untergeht. Der reguläre Immobilienmarkt ist etwas anderes als die INDERT-Flächen.

Wer in Asunción eine Wohnung oder von einem privaten Verkäufer ein sauber eingetragenes Grundstück kauft, bewegt sich im System des Registro Público. Dort ist der Escribano gesetzlich zur Unparteilichkeit verpflichtet und prüft die Eigentumskette der letzten 20 Jahre auf Rechtmäßigkeit, Belastungen und Streitigkeiten. Die Verfassung stellt Ausländer beim Eigentumserwerb den Inländern gleich. Die einzige nennenswerte Ausnahme betrifft ländliche Grundstücke im 50-Kilometer-Grenzstreifen für Staatsangehörige der Nachbarländer.

Die Verbindung zwischen beiden Welten entsteht dort, wo Flächen aus der Agrarreform in den privaten Markt wandern. Genau in dieser Zone liegen die Fälle, die später zu Streit führen: Land, dessen Kette auf eine INDERT-Zuteilung zurückgeht, die nie sauber tituliert oder unregelmäßig weitergegeben wurde.

Praktisch heißt das: Ein auffällig günstiger Preis für ländliches Land ist häufig kein Schnäppchen, sondern eingepreistes Titelrisiko. Wer die Herkunft der Fläche nicht bis zum Ursprung prüfen lässt, kauft eine Unsicherheit mit, die sich erst Jahre später zeigt.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Die Prüfschritte sind bekannt und werden trotzdem regelmäßig übersprungen, weil sie Zeit kosten:

• ▹Certificado de dominio, also der aktuelle Eigentumsnachweis aus dem Registro Público
• ▹Eigentumskette über 20 Jahre, vom Escribano geprüft, bei ländlichem Land besser weiter zurück
• ▹Katasterdaten beim Servicio Nacional de Catastro gegen die Angaben im Vertrag abgleichen
• ▹Belastungen: Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten
• ▹Ungeklärte Erbfolgen, ein häufiger und teurer Stolperstein
• ▹Offene Abgaben, die auf dem Grundstück lasten

Bei landwirtschaftlichen Flächen kommt die Frage dazu, ob die Fläche jemals Teil einer Kolonie der Agrarreform war. Das lässt sich klären, es muss nur jemand danach fragen.

Wer sich mit dem Thema grundsätzlich befasst, findet die Details im Immobilien-Guide und im Investment-Überblick. Wer speziell über Ackerland und Selbstversorgung nachdenkt, findet die Preis- und Rechtslage im Ländervergleich für Selbstversorger.

Ehrlich eingeordnet

Diese Meldung ist kein Grund, vom Landkauf in Paraguay abzuraten. Der private Immobilienmarkt funktioniert, das Register existiert, der Escribano ist Pflicht und haftet. Millionen Transaktionen laufen unauffällig.

Sie ist ein Grund, die Sorgfalt nicht abzukürzen. Ein Land, in dem die staatliche Landbehörde selbst einräumt, in 120 Jahren erst fünf Prozent geschafft zu haben, ist kein Land, in dem man Papiere ungeprüft unterschreibt. Das gilt besonders für ländliche Flächen abseits der Ballungsräume, und dort besonders für die günstigen.

Und man sollte fair bleiben: Die aktuelle Titulierungswelle löst genau dieses Problem, nur langsam. Jeder ausgestellte Titel nimmt eine künftige Streitigkeit aus dem Markt.

Häufige Fragen

Können Ausländer in Paraguay Land kaufen?

Ja. Die Verfassung stellt Ausländer beim Eigentumserwerb den Inländern gleich. Die praktisch wichtigste Einschränkung betrifft ländliche Grundstücke im 50-Kilometer-Streifen entlang der Grenze, die Staatsangehörigen der Nachbarländer verschlossen bleiben. Für Deutsche greift diese Beschränkung nicht.

Wie sicher sind Eigentumstitel in Paraguay?

Im regulären Markt mit Eintragung im Registro Público und geprüfter Eigentumskette ist die Lage solide. Der Escribano ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und prüft 20 Jahre zurück. Risiken konzentrieren sich auf Flächen mit unklarer Herkunft, vor allem solche aus der Agrarreform, und auf ungeklärte Erbfolgen.

Woran erkenne ich Land mit Titelrisiko?

Ein deutlich unter Markt liegender Preis ist das häufigste Signal, ebenso ein Verkäufer, der den Certificado de dominio nicht zügig vorlegt, oder eine Eigentumskette, die sich nicht über zwei Jahrzehnte zurückverfolgen lässt. Bei ländlichen Flächen sollte zusätzlich geklärt werden, ob das Grundstück je zu einer Kolonie der Agrarreform gehörte.

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