Der häufigste Denkfehler rund um den Paraguay Investor Pass lautet: „Ich kaufe mein Haus für 200.000 USD und bekomme die Residenz.“ Die Immobilien-Kategorie gibt es tatsächlich. Sie beginnt bei 200.000 USD und führt ohne die zwei Jahre temporäre Residenz direkt in die permanente Residenz. Das selbst bewohnte Haus zählt aber nicht, denn die Resolución MIC N° 0283/2026 vom 21. April 2026 schließt Käufe für ausschließlich persönliche oder familiäre Nutzung ausdrücklich aus.
Was stattdessen zählt, ist eine Immobilie, die Sie erwerben, entwickeln oder nutzen, um Erträge, Wertzuwachs oder eine produktive Nutzung zu erzielen. Hier geht es nur um diese eine Kategorie: welche Nachweise verlangt werden, wie der Kauf als Ausländer abläuft, welche Steuern anfallen und wie Kauf und Residenzantrag ineinandergreifen. Alle vier Kategorien des Programms im Vergleich zeigt unser Leitfaden zum Paraguay Investor Pass.
Warum die selbst genutzte Immobilie für den Investor Pass nicht zählt
Die Definition steht im Anhang der Resolution, Art. 1 e). Als Investition gelten mindestens 200.000 USD, eingesetzt für den Erwerb, die Entwicklung oder die Nutzung von Immobilien oder dinglichen Rechten daran, mit dem Ziel, Erträge, Wertzuwachs oder eine produktive Nutzung zu erzielen. Gleich danach folgt der Satz, an dem viele Eigenheim-Pläne scheitern: „Esta inversión no incluye las adquisiciones para uso exclusivamente personal o familiar.“ Einen Geschäftsplan oder neue Arbeitsplätze verlangt die Kategorie dagegen nicht (Art. 6).
Für die Planung heißt das: Ihr Zuhause und das Objekt für den Investor Pass sind zwei getrennte Dinge. Wer in Paraguay wohnen und über eine Investition in die Residenz kommen will, mietet oder kauft die eigene Wohnung außerhalb der 200.000 USD. Dieser Betrag fließt dann in ein Anlageobjekt, zum Beispiel eine Wohnung zur Vermietung. Eindeutig erfasst ist nur dieser klare Fall.
Schwieriger wird es bei Mischformen. Der Text lässt Wertzuwachs als Ziel genügen und schließt nur die ausschließlich private Nutzung aus. Ob ein Ferienhaus, das Sie einige Wochen im Jahr selbst bewohnen und sonst vermieten, noch als Anlage gilt, regelt die Resolution nicht. Solche Fälle gehören vor den Kauf geklärt, nicht danach.
Gefragt ist die Kategorie trotzdem. Im ersten Kalenderhalbjahr 2026 wurden 140 Investorenbescheinigungen ausgestellt, die meisten in der produktiven Kategorie und viele noch unter der Vorgängerregel. Auf die drei im April neu geschaffenen Kategorien entfielen 18, davon 15 auf Immobilien, berichtet das Wirtschaftsportal InfoNegocios unter Berufung auf Vizeminister Eduardo Gustale. Den Weg über ein Unternehmen ab 70.000 USD beschreibt der Beitrag zur Firmengründung über den Investor Pass.
Welche Nachweise SUACE für die Immobilien-Kategorie verlangt
Die Bescheinigung heißt Constancia de Inversionista Extranjero (CIE). Ausgestellt wird sie von SUACE (Sistema Unificado de Apertura y Cierre de Empresas), einer Generaldirektion im Industrie- und Handelsministerium MIC, und zwar nur an natürliche Personen, nicht an Firmen. Mit ihr beantragen Sie danach die permanente Residenz bei der Migrationsbehörde.
Zwei Wege, den Immobilienkauf nachzuweisen
Art. 6.1 der Resolution nennt genau zwei Belege, und beide führen über den Escribano, den paraguayischen Notar:
- ▹eine Escritura pública über den Eigentumsübergang, die bereits im Register eingetragen ist („debidamente inscripta“), oder
- ▹einen privaten Kaufvertrag mit notariell beglaubigten Unterschriften, auf den mindestens 30 % des als Gesamtinvestition erklärten Betrags gezahlt sind.
Die Belege dürfen am Tag des Antrags höchstens 180 Kalendertage alt sein. Wer früh kauft und spät beantragt, riskiert also einen Nachweis, der nicht mehr gilt. Kauf und Antrag gehören deshalb in denselben Zeitplan.
Ein Rechenbeispiel zum Vertragsweg: Bei genau 200.000 USD müssen mindestens 60.000 USD gezahlt sein (200.000 × 30 %). Zum Kurs von Ende September 2026 (1 USD ≈ 5.870 Gs., 1 EUR ≈ 6.640 Gs.) entspricht der Gesamtbetrag 1.174.000.000 Gs. oder rund 176.800 €, die Anzahlung 352.200.000 Gs. oder rund 53.000 €. Maßgeblich ist der Betrag in USD oder sein Gegenwert in Guaraníes zum amtlichen Kurs am Antragstag. Ein Kaufpreis in Guaraníes knapp an der Schwelle kann durch Kursbewegungen darunter rutschen.
Kauf vom Plan: die Immobilie im Bau als Investition
Die Resolution erkennt auch Investitionen an, die noch „en proceso de ejecución“ sind (Art. 1 h). Damit kommen Wohnungen vom Plan beim Bauträger in Frage, sofern der Kaufvertrag notariell beglaubigt ist und 30 % bezahlt sind. Der Rest bleibt eine vertragliche Verpflichtung gegenüber dem Verkäufer. Nicht geklärt ist, ob eine bloße Reservierungsvereinbarung reicht. Der Text verlangt einen Kaufvertrag, und nicht jede Reservierung ist einer.
Kaufpreis, Gutachten und mehrere Immobilien
Gezählt wird der erklärte Betrag, also der Kaufpreis laut Escritura oder Vertrag. Ein Wertgutachten (Tasación) verlangt die Resolution nicht. Das ist unsere Lesart eines Texts, der dazu schweigt: Art. 2 erlaubt SUACE eine eingehende Prüfung („control exhaustivo“), und ob dabei in der Praxis ein Gutachten nachgefordert wird, ist nicht belegt. Weil der Text im Plural von „bienes inmuebles“ spricht, dürfen nach unserem Verständnis auch mehrere Objekte gemeinsam die 200.000 USD erreichen.
Offene Fragen zur Immobilie im Investor Pass: Verkauf, Kredit, Ehepaare
Eine Haltedauer nennt die Resolution für diese Kategorie nicht, eine Berichtspflicht ebenso wenig. Das unterscheidet sie von den Finanzanlagen, die mindestens zwei Jahre gehalten und jährlich gemeldet werden. Folgenlos ist ein schneller Weiterverkauf trotzdem nicht automatisch.
Kontrolliert wird trotzdem: SUACE gleicht die Fälle monatlich ab und gibt die ausgestellten Bescheinigungen an Migraciones weiter. Ein SUACE-Merkblatt aus der Zeit der Vorgängerregel sah vor, dass das Ministerium Verstöße gegen die eidesstattliche Erklärung meldet, damit Migraciones die Residenz nach Art. 55 des Migrationsgesetzes Ley 6984/2022 aufheben kann. Eine ausdrückliche Regel, nach der ein Verkauf die Residenz kostet, enthält allerdings weder die Resolution noch das Gesetz. Wer das Objekt als echte Anlage hält, bleibt auf der Linie, die der Text vorgibt.
Zwei weitere Punkte lässt der Wortlaut offen. Ob ein Objekt zählt, das teilweise über einen Bankkredit bezahlt wird, regelt er nicht; er stellt nur auf den erklärten und beim Vertragsweg zu 30 % gezahlten Betrag ab. Unklar ist auch, was gilt, wenn der Kauf mehr als 180 Tage vor dem Antrag liegt, etwa ob dann ein aktueller Registerauszug genügt.
Bei Ehepaaren ist Vorsicht angebracht. Für mehrere Investoren in einem Projekt verlangt eine Anmerkung zur produktiven Kategorie, dass jeder den Mindestbetrag selbst erfüllt. Ob das auch für ein Paar gilt, das gemeinsam eine Wohnung für 200.000 USD kauft, sagt die Resolution nicht. Ehepartner und Kinder werden nach bisherigem Stand nicht automatisch einbezogen; sie beantragen ihre Residenz über den allgemeinen Weg, auch das ist nicht abschließend geklärt.
Immobilienkauf in Paraguay als Ausländer: Voraussetzungen und Ablauf
Für den Kauf selbst brauchen Sie weder Residenz noch Cédula. Ausländische Investoren haben nach Art. 2 der Ley 117/91 „las mismas garantías, derechos y obligaciones“ wie inländische, ein Wohnsitz im Land ist keine Voraussetzung. Als Identitätsnachweis genügt der Reisepass. Häufig verlangt wird zusätzlich die Steuernummer RUC, die sich über den Notar beantragen lässt; eine gesetzliche Pflicht für Käufer ist nicht belegt.
Die Grenzschutzzone nach Ley 2532/2005 betrifft deutsche Käufer nicht. Das Verbot im 50-Kilometer-Streifen entlang der Grenzen gilt nur für Staatsangehörige der Nachbarländer Argentinien, Brasilien und Bolivien und nur für ländliche Grundstücke. Städtische Objekte, auch in Grenzstädten wie Encarnación oder Ciudad del Este, fallen nicht darunter.
Der Kauf selbst läuft in vier Schritten:
- ▹Boleto de compraventa: privater Vorvertrag mit Anzahlung. Soll er als Nachweis für den Investor Pass dienen, braucht er beglaubigte Unterschriften und mindestens 30 % Zahlung.
- ▹Prüfung durch Escribano und Anwalt: Registerauszug zur Eigentumslage (certificado de condición de dominio), Katasterbescheinigung und Nachweis, dass keine kommunalen Abgaben offen sind. In Asunción darf der Notar ohne diesen Nachweis nicht beurkunden (Ley 881/81, Art. 180).
- ▹Escritura pública beim Escribano: Bei der Beurkundung werden die kommunale Übertragungssteuer und gegebenenfalls der Steuereinbehalt des Verkäufers bezahlt.
- ▹Eintragung bei der Dirección General de los Registros Públicos. Erst die eingetragene Escritura erfüllt den ersten Nachweisweg.
Ratgeber nennen für diese Schritte 30 bis 60 Werktage, eine amtliche Angabe gibt es nicht. Wer den ersten Nachweisweg nutzen will, plant die Zeit bis zur Eintragung in den Antrag ein. Preise nach Viertel und Region, Mietrenditen und typische Fehler beim Kauf behandelt unser Ratgeber zum Immobilienkauf in Paraguay ausführlicher.
Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Paraguay
| Posten | Satz | Grundlage |
|---|---|---|
| Kommunale Übertragungssteuer beim Kauf | 0,2 % des Geschäftswerts, in Asunción 0,3 %, mindestens auf den Fiskalwert | Ley 620/76, Ley 881/81 |
| Notarhonorar | gesetzliche Staffel, oberhalb von 200 Mio. Gs. 0,75 % | Ley 1307/1987 |
| Mehrwertsteuer IVA beim Kauf | 5 %, nur wenn der Verkäufer IVA-pflichtig ist (Bauträger, Unternehmen) | Art. 90 Ley 6380/2019 |
| Eintragung im Register | Höhe nicht belastbar ermittelt, beim Escribano erfragen | offen |
| Grundsteuer Impuesto Inmobiliario, jährlich | 1 % des Fiskalwerts | Ley 125/91 |
| Mieteinnahmen | 8 % IRP-RGC, wahlweise auf eine Pauschale von 50 % der Miete | Steuerbehörde DNIT |
| Späterer Verkauf | 8 % IRP-RGC auf den Gewinn oder pauschal effektiv 2,4 % des Preises, Einbehalt durch den Notar | Steuerbehörde DNIT, RG 42/2020 |
Für ein Objekt zu 200.000 USD, also 1.174.000.000 Gs., ergibt die Übertragungssteuer in Asunción 3.522.000 Gs. (3 ‰), rund 530 €. Außerhalb der Hauptstadt sind es 2.348.000 Gs. (2 ‰), rund 354 €. Wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Beim Notarhonorar ist unklar, ob die 0,75 % stufenweise oder auf den ganzen Betrag greifen, deshalb sollte der Escribano die Summe vor dem Vorvertrag nennen.
Beim Neubau vom Bauträger ist die IVA in der Regel im Preis enthalten; wie genau sie bemessen wird, ist nicht abschließend geklärt. Der Impuesto Inmobiliario wird oft mit einer Grunderwerbsteuer verwechselt, ist aber die jährliche Steuer der Gemeinde auf den Fiskalwert aus dem Kataster. Wie sie sich berechnet, zeigt der Beitrag zur Immobiliensteuer in Paraguay.
Mieteinnahmen in Paraguay sind Einkünfte aus paraguayischer Quelle, das Territorialprinzip stellt sie nicht steuerfrei. Natürliche Personen versteuern sie mit 8 % IRP-RGC (Einkommensteuer auf Kapitalerträge und Veräußerungsgewinne), entweder auf die Miete abzüglich belegter Kosten oder auf eine Pauschale von 50 % der Miete. Mit der Pauschale sind das rechnerisch 4 % der Bruttomiete (8 % × 50 %).
Anlageobjekt und Residenz in einem Zug planen? Wir suchen mit Ihnen ein Objekt, das die Vorgaben der Immobilien-Kategorie erfüllt, und koordinieren Titelprüfung, Escribano und Antrag bis zur Cédula. Mehr zur Immobiliensuche und zur Begleitung beim Investor Pass.
Vom Immobilienkauf zur Cédula: der Ablauf mit dem Investor Pass
An zwei Stellen ist Ihre Anwesenheit in Paraguay Pflicht. Der CIE-Antrag verlangt einen Nachweis Ihrer Einreise, etwa den Einreisestempel oder eine Bescheinigung der Migrationsbehörde, dazu ein Zeugnis von INTERPOL Paraguay. Für die Ausstellung der Cédula erscheinen Sie ebenfalls persönlich. Auch wenn die Behörden von einem weitgehend digitalen Verfahren sprechen: Ohne Einreise geht es nicht.
- ▹Einreise nach Paraguay und Zeugnis von INTERPOL Paraguay.
- ▹Objekt auswählen und prüfen lassen, von der Besichtigung bis zum Registerauszug.
- ▹Nachweis schaffen: beglaubigter Kaufvertrag mit mindestens 30 % Zahlung oder eingetragene Escritura. Ab dem Datum der Belege laufen die 180 Tage.
- ▹Unterlagen zusammenstellen: Antragsformular (gilt als eidesstattliche Erklärung), Reisepass, apostilliertes Führungszeugnis des Herkunftslands, eidesstattliche Erklärung zur Herkunft der Mittel nach den Regeln der Geldwäschebehörde SEPRELAD und der Kaufnachweis. Ausländische Dokumente brauchen Apostille und spanische Übersetzung.
- ▹CIE bei SUACE: Antrag über das elektronische Formular. SUACE entscheidet innerhalb von höchstens fünf Werktagen nach vollständiger Akte, bei Nachforderungen ruht die Frist.
- ▹Permanente Residenz bei Migraciones: Antrag mit der CIE in der Kategorie Inversionista über das Fenster von SUACE. Hinzu kommen unter anderem Geburtsurkunde und Personenstandsnachweis, beide apostilliert.
- ▹Cédula: Ausstellung durch das Departamento de Identificaciones der Policía Nacional, persönlich vor Ort.
Für Migraciones gibt es keine gesetzliche Frist und für die Gesamtdauer bis zur Cédula keine amtliche Angabe. Die Gebühren für die permanente Residenz betragen nach den uns vorliegenden Angaben der Behörde seit 1. Juli 2026 zusammen 3.161.079 Gs. einschließlich Certificado de Radicación, rund 476 €. Ungeklärt ist, ob Migraciones von CIE-Inhabern zusätzlich den Solvenznachweis nach der Resolución DNM 407/2026 der Migrationsbehörde verlangt.
Mit der permanenten Residenz beginnt die Frist für die Einbürgerung: Laut Poder Judicial zählen drei Jahre ab der Resolution über die permanente Zulassung. Rechnerisch ist ein Antrag damit rund drei Jahre nach dieser Resolution möglich statt nach rund fünf Jahren im Regelweg, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Den Status verliert, wer länger als drei Jahre ohne gerechtfertigten Grund abwesend ist (Art. 54 Ley 6984/2022). Den Zeitvergleich beider Wege rechnet der Beitrag Investor Pass oder Regelweg durch.
Wie wir Sie beim Immobilienkauf für den Investor Pass begleiten
Mit der Immobiliensuche legen wir ein Suchprofil fest, in dem das Ziel Residenz von Anfang an mitläuft: Anlageobjekt statt Eigenheim, ein Betrag mit Puffer über 200.000 USD und der passende Nachweisweg. Mit unseren Partnern vor Ort treffen wir eine Vorauswahl, begleiten Sie zu den Besichtigungen, koordinieren die Prüfung des Eigentumstitels durch einen Anwalt und gehen mit Ihnen zum Escribano. Den Preis nennen wir auf Anfrage. Kaufpreis und Kosten Dritter wie Anwalt, Notar und Register zahlen Sie direkt.
Beim Investor Pass koordinieren wir danach den CIE-Antrag, den Antrag bei Migraciones und die Termine bis zur Cédula, auf Deutsch mit uns und auf Spanisch mit unseren Partnern. Zu Rendite oder Wertentwicklung eines Objekts geben wir keine Empfehlung, und eine Rechts- oder Steuerberatung gehört nicht zu unseren Leistungen. Die rechtliche Prüfung übernehmen Anwalt und Escribano, die steuerliche Seite unsere paraguayische Steuerberaterin.
Häufige Fragen zur Immobilie im Investor Pass
Reicht eine teilweise vermietete Ferienimmobilie in Paraguay für den Investor Pass?
Das ist offen. Die Resolución MIC 0283/2026 schließt nur Käufe für ausschließlich persönliche oder familiäre Nutzung aus und lässt Erträge oder Wertzuwachs als Ziel genügen. Wo bei gemischter Nutzung die Grenze liegt, regelt sie nicht. Klar erfasst ist nur ein reines Anlageobjekt.
Kann man für den Investor Pass eine Immobilie vom Plan kaufen?
Ja, über den Vertragsweg: Der Kaufvertrag mit dem Bauträger braucht notariell beglaubigte Unterschriften, und mindestens 30 % des erklärten Gesamtbetrags müssen bezahlt sein. Die Resolution lässt ausdrücklich Investitionen zu, die noch in Ausführung sind. Ob eine bloße Reservierung genügt, ist nicht geklärt.
Darf man die Investor-Pass-Immobilie nach Erhalt der permanenten Residenz verkaufen?
Eine Mindesthaltedauer steht nicht in der Resolución MIC 0283/2026, anders als die zwei Jahre bei Finanzanlagen. SUACE überwacht die Bescheinigungen aber monatlich und meldet sie an Migraciones. Ob ein früher Verkauf als Verstoß gegen die eidesstattliche Erklärung gewertet wird, ist nicht geregelt. Klären Sie diese Frage vor einem Verkauf mit einem Anwalt.
Können Ehepartner über eine gemeinsame Immobilie beide den Investor Pass erhalten?
Ausdrücklich geregelt ist der Mindestbetrag je Investor nur für die produktive Kategorie: Dort muss jeder ihn selbst erfüllen. Für Immobilien schweigt der Text. Wer auf der sicheren Seite planen will, rechnet mit 200.000 USD je Person.
Wie hoch ist die Übertragungssteuer beim Immobilienkauf in Asunción?
In Asunción beträgt die kommunale Übertragungssteuer 3 ‰ des Geschäftswerts (Ley 881/81), in den übrigen Gemeinden 2 ‰ (Ley 620/76). Bemessungsgrundlage ist mindestens der Fiskalwert. Bei 200.000 USD sind das in der Hauptstadt rund 3,5 Mio. Gs., umgerechnet etwa 530 €.
Sind Mieteinnahmen aus einer Investor-Pass-Immobilie in Paraguay steuerfrei?
Nein. Mieten aus einem Objekt in Paraguay stammen aus paraguayischer Quelle, die Steuerfreiheit gilt nur für echte Auslandseinkünfte. Natürliche Personen zahlen 8 % IRP-RGC, wahlweise auf eine Pauschale von 50 % der Miete.
Hinweis: Stand Oktober 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Über die Bescheinigung entscheiden MIC und SUACE, über die Residenz Migraciones; Mindestbeträge und Nachweise können sich ändern. Ein Objektkauf bleibt eine Investition mit Risiken, Rendite und Wertentwicklung garantiert niemand.
Sie suchen ein Anlageobjekt, das auch die Residenz trägt? Schreiben Sie uns: Im kostenlosen Erstgespräch gehen wir Budget, Zeitplan und Nachweisweg mit Ihnen durch, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.
Über den Autor
Yannick Schroth
Gründer · Einwanderungshelfer für Paraguay
Lebt in Asunción und begleitet deutschsprachige Auswanderer auf dem Weg zu Residenz, Cedula und Firmengründung in Paraguay.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Gesetze, Preise und Fristen können sich ändern, einzelne Angaben daher inzwischen überholt sein. Für Ihren Fall bitte den aktuellen Stand prüfen oder uns direkt fragen.
